O que é CRI?

CRI é a sigla para Certificado de Recebíveis Imobiliários, um produto de investimento em renda fixa que representa a promessa de um pagamento futuro referente a imóveis.

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Quando em imóveis, logo vem à cabeça a imagem de prédios ou casas residenciais. Mas lembrar que o Certificado de Recebíveis imobiliários (CRIs) antecipa o crédito ao incorporador que também irá construir galpões logísticos, prédios comerciais ou escritórios, por exemplo.

CRI e CRA: o que são esses investimentos isentos de RI?

Os Imobiliários (CR) são veiculados somente pelas companhias securitizadoras, diferentes das Letras de Crédito de Crédito, financeiras.

Vamos apoiar que uma construtora decida construir um prédio, venda suas unidades e compradores financiam seus apartamentos na planta. A empresa espera o pagamento total ao longo de alguns anos, mas precisa de dinheiro agora para seguir com suas operações.

Assim, ela vai atrás de uma companhia securitizadora, que, de formatizadora, vai transformar essas vendas a prazo em título negociáveis ​​no mercado.

Esses títulos – os CRIs – nada mais são do que pedaços da dívida que podem ser compradores por investidores.

Em outras palavras, o investidor que compra o CRI está ajudando a financiar o imóvel ao antecipar o valor que será recebido mais para frente, e vai receber juros em troca disso.

Isso vale para diversas situações no setor imobiliário, de construções e construções a longo prazo.

Diferentemente de boa parte dos investimentos em renda fixa, os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) são sem proteção do Fundo Garantidor de Crédito (FGC).

Basicamente, o FGC é uma espécie de “seguro” do investidor e protegido o patrimônio de investidores R$ 250 mil até a instituição financeira, na qual você comprou um título de dívida, venha a destruir.

Como o CRI não é distribuído por instituições financeiras, e sim por instituições securitizadoras, investimento em CRI não é garantido pelo FGC.

Todo investimento possui seus riscos, alguns mais, outros menos. Investimentos em renda fixa têm um menor risco, como o CRI.

Lembrando que, caso securitizadora financeira, o pagamento para os investidores não será capaz, já que os destinatários separados do patrimônio da Emissora.

Apesar de não contar com a garantia do FGC, é possível minimizar os riscos avaliando as características de cada título, por exemplo.

Caso considere que investir em CRI seja uma boa opção para o seu perfil de investidor, é recomendado consultar como consulta de investimento Avaliação, também chamadas de atribuições de classificação de risco. São especializadas o nível de avaliação de forma independente de empresas de crédito dos emissores (instituições públicas e privadas) de honrar suas obrigações financeiras.

Entender a classificação de risco de um título maior que você pretende investir vai te trazer segurança em suas escolhas.

Agências de classificação

basicamente, o Avaliação ou classificação de risco é uma nota de crédito que é dada, neste caso, a um título financeiro ou operação financeira para medir o risco de crédito.

As agências trabalham com comparações semelhantes. Em todos os casos, a classificação é feita do menor risco para o maior risco. Quanto melhor para o Avaliaçãomaior segurança o investimento proporcionará ao investidor.

Veja aqui a classificação das três maiores agências de risco do mundo: Standard & Poor’s (S&P), Moody’s e Fitch Ratings.

A CVM (missão de Valores Mobiliários), entidade que regula e fiscaliza ao menos um relatório financeiro, obriga que as ofertas públicas públicas sejam apresentadas ao menos um relatório financeiro de todas as agências de risco financeiro.

O Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) é, portanto, uma aplicação em renda fixa ligado ao setor imobiliário. Uma característica importante, e que deve ser levada em consideração antes de investir em CRIs, é que os vencimentos costumam ser mais longos, na faixa de 3 a 5 anos – casos em que podem levar 10 anos.

Isso acontece porque os empreendimentos que origem aos títulos são de longo prazo (como a construção de um edifício), portanto, têm baixa liquidez.

Liquidez é a capacidade de um investimento se transformar em dinheiro. Ou seja, em quantos dias esse dinheiro vai ficar disponível na sua conta após o resgate. Isso quer dizer que quanto mais rápido para esse processo, mais seu investimento terá. Ela varia de investimento para investimento: pode ser diária, mensal ou só no vencimento, como é o caso do CRI.

Isto é: essa não é uma aplicação para quem busca rendimentos em curto prazo. Quem decide de perder dinheiro os risco corre o risco.

Portanto, é um tipo de investimento que requer um bom planejamento financeiro, já que você não poderá contar com ele para um momento de emergência, por exemplo.

Reserva de emergência: por que ela é importante e como criar a sua

Rentabilidade do CRI

Em termos de remuneração, os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) seguem o padrão da maior parte dos investimentos de renda fixa, com uma previsão de quanto o dinheiro irá render.

Os CRIs costumam seguir três modelos de remuneração:

Prefixada

O CRI prefixado tem uma resolução prévia. Faça ou chuva sol, você vai ganhar a renda paga até o vencimento do título. É indicado para cenários em que espera é de queda da taxa de juros. Exemplo: CRI 8% ao ano.

Pós-fixada

Aqui você só saberá quanto vai ganhar no fim do investimento, na hora do resgate. A rentabilidade é atrelada a um indexador de referência, como por exemplo o CDI – que rende algo próximo à taxa Selic. Não se sabe quanto vai ganhar, mas se sabe o que vai ganhar. É indicado para cenários em que a expectativa é de subida da taxa de juros. Exemplo: CRI 100% do CDI.

Híbrida (mista)

É uma mistura que combina características da prefixada e da pós-fixada. Exemplo: CRI IPCA + 5%. Isso significa que o título vai render inflação mais juros de 5% ao ano. Uma parte da rentabilidade é definida no momento da aplicação e outra é atrelada a um índice econômico, como o IPCA, CDI ou IGP-M.

Imposto de Renda

Um dos principais atrativos dos CRIs é o fato de serem isentos de Imposto de Renda. Além disso, para pessoas físicas o Imposto sobre Operações Financeiras (IOF) é isento após 30 dias.

O IOF é cobrado quando o investidor resgata um título antes do prazo de 30 dias, por exemplo.

Mas isso não significa que você não precisa declarar-los. Pelo contrário, é necessário saldos anuais e rendimentos à Receita Federal, por meio da declaração de IR.

Como o mercado imobiliário é importante para o país, os lucros dessa infraestrutura ativa foram isentados de Imposto de Renda.

Já os impostos para pessoas jurídicas seguem uma tabela regressiva de IR, que varia entre 22,5% e 15% apenas sobre o rendimento do título. Clique aqui para ver a tabela completa.

Como declarar investimentos de renda fixa no Imposto de Renda?

FII é a sigla para Fundo de Investimento Imobiliário. Essa é uma categoria de investimento coletivo com taxas de rendimento. Funciona assim: várias pessoas potencializam seu capital em um mesmo fundo Ele, por sua vez, é administrado por uma empresa especializada em gestão de fundos.

Importante: vale lembrar que mesmo o fundo imobiliário tendo em sua composição os ativos de fixação, como CRIs, o FII CRI é um investimento de renda variável, negociado em Bolsa de Valores. Por isso, é indispensável, antes de investir, levar em conta seus objetivos e tolerar a níveis distintos de risco.

Dessa forma, o FII CRI é um fundo de investimento imobiliário que coloca grande parte do seu capital em imóveis recebíveis, com o objetivo de balancear a carteira de investimentos. Ou seja: em vez de você investir diretamente em um CRI, o do fundo distribuirá seu investimento entre vários CRIs de diferentes setores do mercado imobiliário.

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Como investir no CRI?

Existem duas formas de investir em CRI:

• Direto na corretora: escolha do título financeiro individual diretamente na plataforma da instituição na qual você investe, ou

• Pela Bolsa de Valores: fundos de investimentos que investem em CRI, como por exemplo os FII CRI mencionados acima.

Como quase tudo no mercado financeiro, a resposta é: depende. Ao tomar essa decisão, vale a pena lembrar dos principais pontos que caracterizam o Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI):

Na tabela abaixo, você pode observar de forma resumida como principais características do investimento:

A baixa liquidez é o principal ponto de atenção: não aplicações são indicadas para quem pode precisar desse dinheiro. Neste caso, vale mais a pena permitir-lo render em um investimento de baixo risco e com liquidez diária ou imediata.

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